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美国投资移民:六大广告陷阱

    陷阱一:“超过投资数倍不动产的第一顺位抵押权”

    一般人的理解是:如果不能还钱,就拿这个不动产抵账。

    但其中可能的陷阱包括:抵押的不是不动产所有权,而是使用权,意思是经营产生的盈利和现金流用来换钱。超过投资数倍,指的是不动产的价格,而不动产值多少钱与还钱毫无关系。

    所谓第一顺位有前提条件,例如,必须是投资人的钱足够项目的建设运营,如果项目方必须向其他人贷款,则第一顺位就没有了。这种借款人和贷款人对“第一顺位”的约定,不具实质上的法律上的优先效力。

    陷阱二:“政府和著名投资机构参与投资”

    一般人的理解为有政府和著名机构参与,项目一定更安全。

    可能的陷阱是,虽然冠以同一个项目名称,但并不意味政府或者机构和申请人对同一标的投资,更不意味着政府和或机构与申请人承担同样程度的风险。甚至有可能因为政府和机构的参与,使申请人承担更大的风险,比如,申请人很可能投资一个政府的BOT项目,却不能得到来自政府的支付保证,只能得到项目本身现金流支付的保证。且没有收益。

    陷阱三:“如果829不通过,项目方保证退还全额投资款”

    通常会认为,得不到长期绿卡至少能收回长期投资,有这个保证总比没有保证好。

    要注意的是,除非承诺方除了用于该项目投资的资金外,另外有现金储备,否则829不通过的退款保证要么是空头许诺,要么是以牺牲其他eb-5申请人的利益来实现。

    陷阱四:“XX局局长,XX部长,XX中心官方代表/官方发布”

    一般人会理解为,局长、部长应该是个官员,而官方代表应该或多或少和政府相关。

    其实,这些都是中文的翻译。在美国,只要你愿意,大可注册一个“美国官方对外贸易部”的机构,叫自己外贸部部长。在美国,是不是和政府有关系,从名字上是看不出来。而英文“官方”一词更与中国人认为的政府方毫无关系。

    陷阱五:“美国政府移民局批准、美国政府特许、中国大使馆认证”

    一般人会认为这可能多少会表明项目的安全性。

    事实上,所有的eb-5区域中心都要得到移民局批准才能递交eb-5申请。但只有区域中心的批准有时候还不够,区域中心里会有很多投资项目,每个项目还应该得到移民局的批准才可以。

    至于特许,这是一个中国人创造的词汇,美国政府根本就不知道特许是个什么东西。

    而中国大使馆的认证就更可笑了,任何复印件和原件一致的文件都可以得到中国大使馆的认证。只要你愿意,可以写一个声明自称有1000万美元,这个文件也能得到中国大使馆的认证。因为中国大使馆的认证根本和文件的内容无关。

    陷阱六:“银行本票担保、上市公司担保、上市公司股票换回”

    这些担保听起来都很安全。但是,事实并非如此。

    有一个项目,在该行业排名第一,世界500强的公司出具本票担保5年后买下投资人的股权。但本票背写“如果该项目的净资产不低于投资额原值,且最后2个财政年度的平均市盈率不高于10倍”,那这个本票有什么用?

    另外一个项目,一个上市公司有正式法律文件保证,5年后用市值超过50万美金的股票来交换投资人的投资。可我一查这个上市公司的总市值,还不到eb-5申请人总投资额的1/10。该上市公司在交易所最近1年的日均交易额只有1万多美金。

 
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